Cover
RAPPORT

De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties

De betrouwbaarheid van taxaties is cruciaal voor een juiste waardering van woningen en commercieel vastgoed.

De betrouwbaarheid van taxaties is cruciaal voor een juiste waardering van woningen en commercieel vastgoed. Als de getaxeerde woningwaarde structureel te hoog is, kan sprake zijn van overkreditering van huizenkopers en een onderschatting van het kredietrisico van hypothecaire leningen.

De omvang van vastgoedmarkten en de uitzettingen van financiële instellingen op die markten maken de betrouwbaarheid van taxaties een belangrijke voorwaarde voor een goed functionerend financieel stelsel. Recent hebben diverse partijen hun zorgen geuit over de betrouwbaarheid van woningtaxaties.

Dit onderzoek laat zien dat de taxatiewaarde van woningen in bijna 95% van de gevallen gelijk aan of hoger dan de koopsom is. In bijna 60% van de gevallen is de taxatiewaarde hoger dan de koopsom. De gemiddelde overwaardering bedraagt 5,3% en de mediaan ligt op 2,3%. In een derde van de gevallen is de taxatiewaarde exact gelijk aan de koopsom (tot op de euro nauwkeurig). Dit suggereert dat taxateurs zich in deze gevallen laten leiden door de koopsom. Deze resultaten zijn gebaseerd op ruim 200.000 woningtaxaties in de periode 2012-2017. Uit het DNB onderzoek blijkt dat overwaardering iets vaker voorkomt bij starters dan bij doorstromers. Tussen gebieden met een hoge en minder hoge prijsdruk vinden we geen grote verschillen. Ook het feit dat de meeste woningtaxaties in een opgaande markt plaatsvonden, vormt geen verklaring voor de geobserveerde overwaardering. Sinds de introductie van de wettelijke LTV-limiet in 2013 wordt vaker exact op de koopsom gewaardeerd, en minder vaak erboven.

Er is dus sprake van een systematische overwaardering bij woningtaxaties. Ook lijkt het erop dat de waarde vaak niet onafhankelijk tot stand komt, maar wordt gebaseerd op de koopsom. Beide factoren werken oververhitting van de woningmarkt in de hand en ondermijnen de effectiviteit van de LTV-limiet. De LTV-limiet is immers aangescherpt om overkreditering te voorkomen, maar door de systematische overwaardering kunnen huishoudens toch te veel lenen. Ook onderschatten financiële instellingen hierdoor de kredietrisico’s van hun hypothecaire leningen.

Door alle prikkels in het systeem komt de onafhankelijkheid van de taxateur onder druk te staan. Betrokken partijen bij de aankoop van een huis – koper, verkoper, makelaar, adviseur en geldverstrekker – hebben er allemaal belang bij dat de transactie doorgaat, en dat de taxateur de daarvoor benodigde taxatiewaarde afgeeft.

De resultaten van deze analyse zijn besproken met vertegenwoordigers uit de sector. Hoewel over de oorzaken verschillend werd gedacht, werden de resultaten van de analyse breed herkend. Betrokken partijen gaven aan dat er weeffouten zitten in de praktijk van woningtaxaties, en dat deze fouten bijdragen aan de volatiliteit van de huizenmarkt. De sector lijkt echter onvoldoende in staat om zelf de nodige maatregelen te nemen om deze weeffouten weg te nemen. Hierbij speelt ook een rol dat de belangen van de partijen uiteenlopen.

Deze studie laat zien dat maatregelen gewenst zijn om de onafhankelijkheid, en daarmee de kwaliteit, van taxaties te verbeteren. DNB en AFM hebben eerder al geconcludeerd dat zelfregulering tot nu toe onvoldoende heeft gewerkt en hebben in dit licht gepleit voor wettelijke normen om de kwaliteit van woningtaxaties te verbeteren. De inspanningen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties om deze verbeteringen te bewerkstelligen kunnen dan ook worden verwelkomd.

logo experttube

Video's op het gebied van Audit & Control, Actuariaat & Risk Management, Juridisch & Fiscale Zaken, Pensioenen, Schade & Hypotheken, Compliance en Investment Management.

Bekijk ons volledige overzicht op www.experttube.nl.

logo CareerTube

Videoplatform met werkenbij video's van toonaangevende organisaties in de financiële wereld. Met een focus op de finance specialisatie zorgt de koppeling met de 17 (niche) vacaturesites van CareerGuide direct voor een relevant bereik.

Bekijk ons volledige overzicht op www.careertube.com.